Modificare legislativă: Construcțiile edificate fără autorizație vor putea fi intabulate în cartea funciară CUM se va aplica

14 ianuarie, 2020 09:03

Până acum, pentru orice clădire, mai puțin pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcții fără autorizație. Pentru acestea, singurul remediu era procedura intrării în legalitate care presupune obținerea unei autorizații de construire ulterioare edificării, explică Andrei Vlasin, Avocat asociat D&B David și Baias, societatea de avocatură afiliată PwC România.

Însă, în luna iunie a anului trecut, Înalta Curte de Casație si Justiție (ICCJ) a pus capăt unei soluții practicate pe scară largă de proprietarii imobilelor construite fără autorizație, excluzând orice posibilitate de intabulare în cartea funciară în afara sistemului administrativ de autorizare și recepționare a construcțiilor. Mai precis, ÎCCJ a statuat că, că „lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială).” 

Este de presupus că actualele modificări vin să acopere acest vid legislativ generat de decizia ICCJ și să simplifice procedura de intabulare a unor astfel de construcții dacă a expirat termenul de 3 ani. Potrivit legislației în vigoare, executarea de construcții fără autorizație constituie contravenție sau, după caz, infracțiune și se pedepsește conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancțiunea este de 3 ani de la data săvârșirii faptei. 

Astfel, pentru clădirile construite fără autorizație de construire, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii se pot emite în baza unei expertize tehnice care să ateste respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu privire la încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.  Mai precis, expertiza tehnică trebuie să confirme respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții (rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate şi mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie şi izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale). De asemenea, construcția trebuie să respecte reglementările de urbanism aplicabile. 

Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripție de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă punctele menționate mai sus, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.  În baza acestui document, beneficiarul construcției poate proceda la intabularea în cartea funciară.

Sesizăm, totuși, că legiuitorul nu a tratat o situația deosebit de des întâlnită în practică, când beneficiarul obține autorizația de construire, dar, din varii motive, nu efectuează la timp recepția la terminarea lucrărilor, iar autorizația de construire și avizele expiră, fără vreo posibilitate de prelungire. 

Aspecte care necesită clarificare

Ca o propunere de amendament, considerăm deosebit de utilă stabilirea unei proceduri simplificate pentru construcțiile edificate în baza unei autorizații de construire valabile, dar pentru care nu s-a mai întocmit procesul verbal de recepție la finalizare lucrărilor. Doar o astfel de reglementare ar asigura un tratament echitabil, atât pentru beneficiarii construcțiilor care nu au obținut autorizația de construire, cât și pentru cei care au obținut-o, dar durata lucrărilor a depășit perioada autorizată. Bineînțeles, în ambele cazuri trebuie respectate credințele fundamentale privind calitatea în construcții.

Un alt aspect sensibil și care ar putea pune probleme constructorilor este modul de calcul al termenului de prescripție menționat mai sus având în vedere că pentru începutul termenului de prescripție și împlinirea termenului de prescripție există opinii divergente în doctrina și în practica judiciară.  Potrivit unei opinii, prescripția nu începe să curgă în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În acest caz, procedura simplificată nu ar mai fi posibilă, dat fiind faptul că în lipsa unei autorizații de construire nu va putea exista nici un proces-verbal de recepție. A doua opinie consideră că prescripția curge de la data încetării lucrărilor de construire, indiferent dacă există sau nu recepție la terminarea lucrărilor. Această a doua interpretare permite aplicarea modificărilor legislative și este posibil să fi fost avută în vedere de legiuitor. În lipsa unor prevederi exprese care să tranșeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcționarilor însărcinați cu emiterea certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției. 

În concluzie, modificarea Legii 50/1991 și instituirea unei proceduri aparent simplificate de intrare în circuitul civil a imobilelor construite fără autorizație de construire oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligația intabulării construcțiilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate. 

ULTIMELE ȘTIRI

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}
DIN ACEEAȘI CATEGORIE
31 ianuarie, 2023
Recensământ 2021: Cluj-Napoca a pierdut zeci de mii de locuitori
31 ianuarie, 2023
Beneficiarii ajutorului de 1 400 lei pentru plata facturilor vor primi plicul acasă de la 1 februarie
30 ianuarie, 2023
EMIL BOC a ridicat pe soclu statuia lui Iuliu Maniu dupa scandalul iscat pe santierul din zona Baba Novac
30 ianuarie, 2023
O adolescenta si-a pierdut viata intr-un accident produs pe drumul Cluj-Oradea
29 ianuarie, 2023
Ministrul italian al Apararii: Al Treilea Război Mondial ar putea începe cand tancurile ruseşti ar ajunge la Kiev

Recensământul Populației și Locuințelor, runda 2021 releva faptul ca municipiul Cluj-Napoca a pierdut peste 40 ...

Recensământ 2021: Cluj-Napoca a pierdut zeci de mii de locuitori

Distribuția cardurilor pentru tranșa I are loc între 1-28 februarie, iar plățile se vor putea ...

Beneficiarii ajutorului de 1 400 lei pentru plata facturilor vor primi plicul acasă de la 1 februarie

Casinourile online sunt unele dintre cele mai populare modalități de petrecere a timpului liber la ...

De ce ar trebui să alegi casinoul online în detrimentul celui fizic: care sunt avantajele

Probabil că știi deja diferența dintre scalarea unei afaceri și creșterea acesteia. Dacă pentru creștere ...

Scalarea unei afaceri – cele mai mari provocări

Mai multe fundații si asociatii critică faptul că statuia lui Iuliu Maniu a fost dată ...

EMIL BOC a ridicat pe soclu statuia lui Iuliu Maniu dupa scandalul iscat pe santierul din zona Baba Novac

O minora in varsta de 17 ani si-a pierdut viata luni dimineata in urma unui ...

O adolescenta si-a pierdut viata intr-un accident produs pe drumul Cluj-Oradea

Ministrul italian al Apărării, Guido Crosetto, a declarat ca cel de-al Treilea Război Mondial ar ...

Ministrul italian al Apararii: Al Treilea Război Mondial ar putea începe cand tancurile ruseşti ar ajunge la Kiev

Clubul Rotary Cluj-Napoca organizeaza luni, 30 ianuarie 2023, la Cinema „Florin Piersic”, editia a XV-a ...

Serbarile Iernii Rotary 2023: Recital de harpa, eseuri premiate si proiectie surpriza de film istoric
Success message!
Warning message!
Error message!