Prețul corect pe piața imobiliară de la Cluj și predicții pentru 2011 PLUS Investitorii sunt tot mai atrași de terenurile agricole

Chiar dacă pe termen scurt piața imobiliară a fost perturbată de criza financiară mondială, pe termen lung investițiile în terenuri vor ramâne profitabile. Municipiul Cluj-Napoca este un oraș european, un puternic centru economic și universitar, cu o dinamică mare a locuitorilor, fiind totodată și în mijlocul unor investiții de mare anvergură, chiar și în timpul crizei financiare, ceea ce va genera permanent cerere de locuințe si terenuri. Numărul tranzacțiilor imobiliare parafate în județ în primul trimestru s-a redus cu 18% față de aceeați perioadă din 2010, potrivit Oficiului de Cadastru.Prețuri de varăConform unui studiu imobiliare.ro, în Cluj-Napoca, preţurile nu au înregistrat oscilaţii majore în iunie. Astfel, apartamentele se vindeau luna trecută la un preţ mediu de 989 euro/mp util, cu 0,4% mai mic faţă de cel înregistrat în urmă cu şase luni, şi cu 3,2% mai mic decât acum un an. Scăderea de preţ a fost resimţită doar pe segmentul apartamentelor vechi, potrivit analizei, în timp ce apartamentele noi s-au scumpit cu 7,9% în acest semestru, până la 993 euro/mp.Astfel, preţul mediu cerut pentru apartamentele vechi scoase la vânzare în Cluj-Napoca a ajuns la valoarea de 987 euro/mp util, în scădere cu 2,7% faţă de acum şase luni. Preţurile solicitate în prezent pentru apartamentele vechi sunt cu până la 6,5% mai mici în comparaţie cu luna iunie 2010, cea mai mare diferenţă fiind înregistrată în cazul unităţilor cu două camere.Preţurile caselor şi vilelor au continuat să scadă în primul trimestru din acest an, în majoritatea oraşelor mari din ţară, arată o analiză realizată recent de portalul imobiliare.ro, care a luat în calcul construcţiile mai noi de anul 1990.„Cererea pentru case şi vile nu a revenit la un nivel care să asigure stabilitatea pe piaţă, deşi prin prisma preţului, în localităţile din vecinătatea marilor oraşe, casele pot reprezenta o alternativă la oferta de apartamente noi”, se arată în analiză. Vilele scoase la vânzare în Cluj-Napoca au înregistrat o scădere de 1,8%, în primul trimestru.Dacă la finalul anului trecut, preţul solicitat pentru o vilă era de 1.027 euro/mp util, la finalul primului trimestru din 2011, acesta avea valoarea de 1.009 euro/mp util, ceea ce face ca o vilă de 120 mp să aibă un preţ mediu de 121.000 de euro.
Cât costă o casă în comunele din jurul ClujuluiCu o valoarea medie de 992 euro/mp util, în localităţile din jurul oraşului, preţurile sunt ceva mai mici decât cele practicate în municipiu. În ultimele trei luni, preţul caselor şi vilelor din localităţile din judeţul Cluj a scăzut cu 2,2%. Printre localităţile cu cea mai bogată ofertă sunt Floreşti, Baciu, Apahida, Deusu şi Gilău.Preţurile caselor şi vilelor au continuat să scadă în primul trimestru din acest an, în majoritatea oraşelor mari din ţară, arată o analiză realizată recent de portalul imobiliare.ro care a luat în calcul construcţiile mai noi de anul 1990.Scad sau urcă prețurile?Toate aceste statistici sunt consolidate si edificate pe baza analizei unor anunturi de vanzare de pe mai multe portaluri de imobiliare si pe raportarile cabinetelor notariale, de aceea senzatia mea este, dupa ceea ce vad efectiv si real in piata, ca preturile au urcat in Cluj-Napoca in ultimele sase luni, cu procente cuprinse intre 2 si 7 la suta, in functie de zona, vechimea, finisajele si suprafata unitatilor locative.Preturile medii au ramas in jurul valorii de 1000 euro/mp, oscilatiile fiind posibile datorita amplasamentului, dotarilor, finisajelor etc.Spatiile comerciale, administrative si logistice nu s-au inscris in acelasi trend, existand o stagnare atat pentru vanzare-cumparare, cat si pentru inchiriere, insa rezultatele bune ale raportarilor din constructii din luna mai care plaseaza Romania pe unul din primele locuri in ceea ce priveste revigorarea domeniului ne indreptatesc sa privim cu optimism din toamna.Piata chiriilor, in scadereÎn schimb, Piata chiriilor a continuat scaderea anul acesta, datorita atat darii in folosinta a unor unitati locative noi, cat si a faptului ca majoritatea chiriasilor, in speta studenti, au redus bugetele alocate inchirierii de locuinte prin atomizarea pietei, respective majorarea numarului de ocupanti per apartament.Apartamentele cu o camera si garsonierele sunt cele mai cautate pe piata inchirierilor, preturile incepand de la 140-150 euro pentru cele confort I si mergand pana la 220-250 euro cele in blocuri noi, cu grad de confort si finisare ridicat, importanta fiind localizarea in proximitatea campusurilor studentesti si a zonei centrale a orasului.Daca apartamentele de 2 camere se inchiriaza in zonele cu traditie si localizare studenteasca (Zorilor, Gheorgheni, etc), preturile variaza in functie de confortul unitatii respective intre 250 si 350 de euro, in zonele periferice se pot inchiria apartamente similar cu 180-220 euro.Unitatile de dimensiuni mai mari, respective apartamentele de 3-5 camere si casele au realizat si ele scaderi la inchirieri, acestea fiind cu atat mai accentuate cu cat locatiile lor sunt mai periferice.Semne timide de revigorare a pietei imobiliareCa trend, atat in zona de vanzare–cumparare, cat si in inchiriere, incepand cu toamna acestui an, vom asista probabil la o stabilizare a preturilor, chiar cu un inceput de usoara crestere, in cazul in care evolutia economiilor pe plan mondial nu va fi perturbata de perspectivele intunecate ale crizelor financiare a datoriilor suverane din Europa, si mai nou, din SUA.De aceea, este foarte edificator faptul ca in ultima luna au existat raportari foarte bune de pe piata imobiliara americana, unde indicii pending home sales, existing home sales si s&p case – schiller home price indices, care se refera la vanzarea de locuinte si dinamica preturilor, au crescut mult mai mult decat analistii imobiliari prognosticasera. Acesta poate fi un semn timid al revigorarii pietelor imobiliare mondiale.Pentru investitii imobiliare, se observa un inceput timid in zona pietei terenurilor agricole, inclusive fanatelor si padurilor (in special in jurul orasului Cluj-Napoca), deocamdata actorii fiind fonduri de investitii din UE, care par a simti unda de speculatie a acestora, atat pe fondul dereglementarii interdictiei de cumparare de catre persoane fizice straine a terenurilor din Romania, cat si pe cel al mult trambitatei “crize alimentare”, dar si datorita aparitiei in 2005-2009 a unui nou tip de investitor – ma refer aici la “compactorul de terenuri” – si a sentintelor tot mai des favorabile revendicatorilor de proprietati mari, care fac posibila tranzactionarea unor parcele de dimensiuni considerabile, care sunt mult mai tentante pentru investitori.Plasamentele imobiliare in terenuri pentru constructii din Cluj Napoca s-au dovedit a fi investitii imobiliare foarte profitabile in ultimii ani. In Romania sunt cautate de catre investitorii straini terenuri agricole cu suprafete mari, acestea fiind atractive datorita calitatii solului si a preturilor mult mai mici decat in tarile Uniunii Europene.Terenul agricol, tot mai cautatTerenul agricol din Romania are pret cu valori situate intre 1.200 si 2.500 Euro/hectar in vreme ce in Serbia, Ucraina sau Franta se platesc intre 6.000 si 8.000 Euro pentru un hectar de teren pentru agricultura.Asta ca sa nu mai vorbim de Irlanda unde un hectar de teren agricol costa peste 60.000 Euro. Sunt cautate suprafetele mari de teren agricol care sunt mai greu de gasit. Aproape un sfert din suprafata de teren arabil la nivel national fiind reprezentata de parcele mai mici de un hectar.Noul trend: hotel în loc de blocuri de locuinte O alta tendinta ce se observa tot mai des in zona Clujului este cea a reconversiei functiunilor proprietatilor, asa incat dezvoltatorii trec de la apartamente la hoteluri, fac unitati de cazare in locul birourilor, servicii medicale in loc de centre de afaceri sau vor panouri solare pe terenuri pentru locuinte si serviciiCa o concluzie, investitiile imobiliare raman fiabile, preturile au atins un “ fund de groapa”, asa ca in functie si de evolutiile celorlalte piete imobiliare, in special cele consacrate (americana, britanica etc.) si a economiei romanesti, vom asista probabil, intr-un orizont de timp de 2-3 ani, la redresarea pietei imobiliare clujene.Octavian Sas, director general Rezidential Imobiliare