ROMÂNIA, VÂNDUTĂ LA HECTAR! Octavian Sas, expert imobiliar: Terenurile agricole se vând străinilor pe nimic. CUM VOR EVOLUA PREȚURILE?

La Cluj întâlnești rar experți imobiliari care să îți spună pe șleau că s-ar putea să faci o investiție păguboasă. Majoritatea sunt interesați doar să vinzi sau să cumperi, pentru a-și încasa comisionul. Octavian Sas, director general Rezidential Imobiliare Cluj, nu face parte din categoria acestora din urmă. Într-un interviu acordat în exclusivitate BuzzNews.ro, el vorbește despre interesul major al străinilor pentru terenurile agricole și pădurile din România și despre tentația țăranilor de a-și înstrăina proprietățile la prețuri de nimic.
Dacă până înaintea crizei începute în 2008, piața imobiliară românească era atractivă pe segmente cum ar fi residential, logistic, retail și office, se constată în prezent o tendință nouă, aceea a comasării și înstrăinării suprafețelor agricole, spune Octavian Sas. Este sau nu vânzarea acestor terenuri o idee bună având în vedere criza economică severă care amenință Europa? Veți afla citind interviul pe care Octavian Sas ni l-a acordat la o cafea.BuzzNews.ro: De ce sunt atractive terenurile agricole?Octavian Sas: În primul rand, atractivitatea acestora rezidă din prețul foarte scăzut al terenului agricol. Spre comparație, prețul unui hectar de teren se vinde în România cu prețuri cuprinse între 1000 si 2500 euro, în timp ce în Franța se situaează în jurul a 35.000, în Olanda 65.000, în Polonia 10.000 și exemplele pot continua.Există țări în care prețul unei astfel de unități agricole ajunge la 70-80.000 de euro, ca să reliefăm aici doar Elveția.BuzzNews.ro: Există vreo diferență între calitatea solului românesc și calitatea celui din Europa de Vest?Octavian Sas: Desigur, faptul că este ieftin nu conduce neaparat la o asemenea atractivitate, dacă nu corelăm și calitatea solului românesc, care este mai puțin chimizat față de solurile din Europa dezvoltată, care în contextul tendinței de dezvoltare accentuate a agriculturii bio (sau organică, așa cum mai este ea numită în unele țări), este un factor extrem de ofertant pentru investitorii agricoli, în special străini, care au, la rândul lor capacitatea financiară și logistica de a face agricultură superperformantă.Pe lângă asta, fertilitatea solurilor românești este cunoscută și apreciată până acolo că exista companii agricole străine care importă pământ fertil din România.Fără bani pentru a lucra pământul, dar și speriați de posibila introducere a impozitelor pentru pământurile nelucrate de anul viitor (200 lei/hectar în primul an, 300 în al doilea și așa mai departe), țăranii preferă să-l vândă oamenilor de afaceri din alte țări, la prețuri mici. Numai anul trecut numărul de tranzacții de acest tip a crescut cu aproximativ 25 la sută.BuzzNews.ro: Chiar și așa, pământul rămâne nelucrat.Octavian Sas: Așa este, în România, aproximativ 3 milioane de hectare de teren agricol au rămas nelucrate, în timp ce doar 2 milioane au fost cultivate cu grâu anul trecut. Cifrele au fost avansate de surse din Ministerul Agriculturii.Asta, în timp ce prețul grâului s-a dublat, iar pentru țara noastră efectul acestor situații a fost că au crescut importurile de materie primă, deci implicit și prețurile, deși România, teoretic, ar putea asigura mai mult decât necesarul său, putând deveni un mare exportator de grâu.Mai mult, conform unui studiu realizat de FAO, țara noastră ar avea un potential de hrănire a peste 80 de milioane de oameni, fiind a cincea țară din UE ca potențial agricol.Suprafața agricolă totală a României este, conform unor surse statistice, în jur de 13 milioane de hectare, din care, din cele spuse în toamna aceasta de către ministrul agriculturii, Valeriu Tabară, circa 800.000 au fost achiziționate de către străini după 1990.BuzzNews.ro: Ce terenuri caută străinii în România? Octavian Sas: Cele mai căutate sunt terenurile arabile și pădurile, cei mai mulți străini care le solicită fiind austrieci și italieni în zona Ardealului și Banatului, sau francezi și danezi în sudul țării.Exista zvonuri cu privire la intrarea în piața funciară românească a unor cumpăratori din zona Golfului Persic și din China, parțial confirmate în media. Aceste infuziuni masive de capitaluri în agricultura românească se datorează în principal previziunilor economice globale cu privire la o posibilă criză alimentară, care pentru marii speculatori de pe piețele mari agricole ar fi “mană cerească“, având în vedere că aceștia vor putea deține pârghii în securitatea alimentară a unor națiuni și implicit în cedarea de suveranitate din partea acestora.În ceea ce privește pădurile, România fiind una dintre țările cu cele mai mari suprafețe împădurite din UE și poate singura cu păduri neatinse de mâna omului, cei mai interesați jucatori sunt fondurile de investiții germane și austriece. Acestea beneficiază, pe lângă prețurile foarte mici per hectar, cuprinse între 2.000 și 10.000 de euro), de subvenții masive din partea UE pentru menținerea ecosistemelor silvice și de posibilitatea amenajării în România a unor perimetre cinegetice unicat în Europa.Nu mai vorbim de faptul ca regimul de exploatare a lemnului în România este unul dintre cele mai îngăduitoare din UE, iar calitatea lemnului nostru este una înaltă.De aceea, marii investitori cumpără suprafețe mari, de la câteva hectare, ajungând la mii de hectare. Mai mult, aceștia au început să cumpere terenuri pentru împădurire, pentru care încasează subvenții europene în acest scop aproape egale cu prețul terenului pe care îl achziționează, așa că rentabilitatea acestui tip de plasament funciar nu poate fi discutată. BuzzNews.ro: Există totuși limite pentru cetățenii din spațiul comunitar la achiziția acestor terenuri?Octavian Sas: Potrivit Tratatului de Aderare a României la UE, semnat în 2005, țara noastră are dreptul să limiteze achiziția de terenuri agricole și forestiere de către persoanele fizice și juridice aparținând spațiului unional timp de 7 ani de la data aderării, deci această interdicție expiră în 1 ianuarie 2014.Până atunci, soluția pentru achiziționarea de către străinii comunitari și nu numai a terenurilor este asocierea cu personae fizice sau juridice române, prin intermediul cărora se realizează tranzacțiile.Potrivit Comisiei Europene, încurajarea investițiilor străine ar putea avea un impact deosebit asupra reformelor agrare din Romania, prin introducerea unor tehnologii avansate, asigurarea capitalului necesar producției, raționalizarea exploatării terenurilor agricole și creșterea valorii acestora.BuzzNews.ro: Cum pot juridic vorbind românii să își vândă terenurile?Octavian Sas: Pașii de urmat sunt simpli. În cazul suprafețelor agricole mari, vânzătorii cu parcele de pământ vecine formează grupuri ce caută cumpărători postând anunțuri online sau apelând la serviciile unei agenții imobiliare cu contacte bune în străinătate.Dacă se găsește un compărător străin, reprezentat de un cetățean român, procedura continuă cu pașii caracteristici unei tranzacții imobiliare. Concret, se semnează un antecontract, se achită un avans sau se achită integral și se semnează un contract în forma autentică.Actele trebuie, conform Codului Civil Roman, autentificate de un notar public. În cazul comasării unor parcele de teren, grupul de vânzători se constituie într-o asociație care își desemnează reprezentanți cu drept de semnatură în numele tuturor celorlalți, evitându-se astfel închierea mai multor contracte diferite și reducându-se costurile tranzacției.BuzzNews.ro: Cum vor evolua prețurile la terenuri în următorii ani?Octavian Sas: În ultimii ani și, în special, în cei de criză, investițiile în terenuri agricole s-au dovedit ca fiind cele mai bune forme de plasament, iar mulți analiști economici și experți imobiliari din România și UE consideră că și în următorii ani acestea vor avea un grad înalt de securitate, mare parte din specialiști luând în considerare chiar o dublare a prețului hectarului agricol în România și în special în Transilvania.